2026년 3월 현재, 전남 담양군의 만성적인 아파트 공급 절벽과 대도시 급의 고분양가 현상이 지속되면서 지역 내 주거 진입 장벽이 한계치에 달했다는 지적이 나오고 있다. 이에 따라 청년층의 이탈을 막고 인구 증대를 견인하기 위해, 기존의 엄격한 건축 고도 제한을 긍정적으로 재검토하고 고층 아파트 공급을 통한 ‘규모의 경제’를 실현해야 한다는 여론이 지역 사회 일각에서 설득력을 얻고 있다. 본지는 층수 규제 완화가 집값 안정화에 미칠 경제적 파급력과 실질적 청년 주거 확보를 위한 행정적 과제를 심층 분석한다.
‘광주급 평단가’의 역설… 저밀도 규제가 낳은 공급 왜곡과 청년 소외
현재 담양군 부동산 시장의 가장 큰 취약점은 아파트 등 공동주택의 절대적인 물량 부족이다. 자연경관 보존과 생태 도시 정체성을 이유로 적용되어 온 건축물 층수 제한 규제로 인해, 관내 신규 주택은 주로 타운하우스나 7층 이하의 저층 테라스형 단지로 공급되어 왔다.
부동산 경제학적 관점에서 저층·저밀도 개발은 필연적으로 세대당 대지비와 건축비 부담을 가중시킨다. 한정된 토지에 적은 수의 세대만 거주할 수 있으므로 분양가는 상승할 수밖에 없는 구조다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 담양 내 주요 신축급 저층 아파트의 평당(3.3㎡) 단가는 인근 광주광역시 외곽 택지지구 시세에 육박하거나 이를 상회하는 기현상을 보인다. 쾌적한 경관을 지키기 위한 행정 규제가 역설적으로 ‘공급 희소성’을 유발했고, 광주권의 은퇴자나 자산가들의 세컨드하우스 수요와 맞물리며 지역 청년과 신혼부부가 도저히 감당할 수 없는 수준으로 가격 방어선을 끌어올린 것이다.
“고층화로 규모의 경제 실현해야”… 인구 증대와 집값 하락 시나리오
이러한 주거 빈곤 상황을 타개하기 위해, 물리적인 공급량을 폭발적으로 늘려 시장 가격을 하향 안정화해야 한다는 ‘층수 제한 해제론’이 부상하고 있다. 대규모 고층 아파트 건설을 허용할 경우, 제한된 부지 위에 더 많은 세대를 공급할 수 있어 세대당 분양원가(대지비 비율 등)를 유의미하게 낮출 수 있다는 논리다.
특히 2030 청년 세대가 주거지를 선택할 때 지하 주차장, 보안 시스템, 커뮤니티 시설 등 현대적인 공동주택 인프라를 최우선으로 고려한다는 점을 감안하면, 고층 아파트 단지 조성은 선택이 아닌 필수라는 의견이 지배적이다. 충분한 공급을 통해 매매 및 전세 물량이 시장에 안정적으로 쏟아지면, 수요 우위의 기형적인 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 자연스러운 가격 조정을 기대할 수 있다. 이는 인근 대도시로 유출되는 청년 가구를 붙잡고, 나아가 쾌적한 신축 인프라를 무기로 외부 인구를 유입시키는 ‘인구 댐’ 역할을 수행할 수 있는 가장 현실적인 물리적 기반이 된다.
단순 규제 완화를 넘어선 ‘조건부 고층화’… 실효성 담보할 행정 과제
그러나 고층 아파트 건축 허용이 곧바로 청년층을 위한 ‘저렴한 집값’으로 직결될 것이라고 단정하기는 어렵다. 현재의 원자재 가격 상승 국면에서, 규제 완화가 자칫 민간 건설사의 초과 이익만 보장하고 고분양가 논란을 재현할 위험도 상존하기 때문이다. 단순한 층수 제한 해제만으로 주거 안정화가 이루어진다는 입증된 데이터는 제한적이다.
따라서 담양군 행정 당국은 고층 개발을 허용하되, 그로 인해 발생하는 개발 이익을 지역 청년 주거망으로 환수하는 ‘조건부 규제 완화’를 치밀하게 설계해야 한다. 예를 들어, 20층 이상의 고층 아파트 인허가를 내주는 대신, 전체 세대수의 20~30%를 지자체가 공공기여(기부채납) 형태로 저가에 인수하여 관내 청년과 신혼부부에게 장기 공공임대나 반값 아파트로 제공하는 방식이 요구된다.
‘경관 보존’이라는 과거의 명분과 ‘청년 생존’이라는 현재의 위기 사이에서, 담양군은 이제 이념적 접근을 버리고 철저히 실용적이고 건조한 데이터에 기반해 도시 계획의 패러다임을 재조정해야 할 시험대에 올랐다.
